Клуб Предприемач новини Данък „празен имот“ може да промени жилищния пазар Автор: Клуб Предприемач , 05.10.2026, Коментари (0) Повишаването на данъчните оценки едва ли ще промени съществено жилищния пазар, докато по-високото облагане на необитаемите имоти би могло да увеличи предлагането, смята Николай Господинов от iBrokers. Той предлага и въвеждането на ескроу сметки при имотните сделки.Въвеждането на специален данък върху жилищата, които остават необитаеми продължително време, може да има значително по-силен ефект върху имотния пазар от общото увеличение на данъчните оценки.Това е позицията на Николай Господинов, собственик и управител на iBrokers, изразена в предаването „ИмоТиТе“ по Bloomberg TV Bulgaria.Според него големият брой жилища, които не се използват нито от собствениците си, нито се отдават официално под наем, ограничава реалното предлагане на пазара – особено в големите градове.Данъчните оценки се предлага да растат три поредни годиниКоментарът е във връзка с представен пакет от предложения за данъчни промени за 2027 г.Според посочените в предаването параметри се предлага данъчните оценки на недвижимите имоти да бъдат увеличени на три стъпки:- 30% през 2027 г.;- 35% през 2028 г.;- 35% през 2029 г.Подобна промяна би увеличила данък сгради, но и част от разходите, свързани с придобиването на недвижим имот.Господинов обаче не очаква само увеличаването на данъчните оценки да доведе до сериозна промяна на пазара.Той дава пример с годишен данък сгради от 100 евро, който след първото увеличение би станал 130 евро – разлика, която според него няма да бъде достатъчно голяма, за да промени поведението на повечето собственици.„Тъмните прозорци“ като скрито предлаганеПо-съществен ефект според експерта би имал данък „празен имот“.Става дума за жилища, които не са основен дом, не се използват и остават празни в продължение на години.Господинов смята, че това е широко разпространена практика в България – имоти се задържат като дългосрочен актив, пазят се за деца или просто остават извън пазара.Така наречените „тъмни прозорци“ могат да създават изкуствен недостиг на предлагане в райони, в които физически има значителен жилищен фонд.Според тезата му, ако данъкът върху подобен имот бъде в пъти по-висок от стандартния, част от собствениците могат да предпочетат да го продадат или отдадат под наем.Това би увеличило реалното предлагане, без непременно да бъде необходимо изграждането на нови жилища.Единна мярка може да засегне непропорционално малките общиниГосподинов поставя под въпрос и еднаквото увеличение на данъчните оценки за цялата страна.Според него подобен подход може да засегне собственици в малки общини, където доходите и динамиката на имотния пазар са съществено различни от тези в София и останалите големи градове.Това поставя по-широк въпрос за данъчната политика при недвижимите имоти – дали един и същ модел е подходящ за пазари с коренно различни цени, търсене и икономическа активност.Промени се предлагат и при ДДС за новото строителствоДруга част от обсъжданите мерки е насочена към сделки със земя и сгради и избягването на регистрация по ДДС.Предлага се задължителна регистрация при определени облагаеми доставки, свързани с недвижими имоти.Посоченият проблем е практиката множество обекти в една новопостроена сграда да бъдат продавани в кратък период, включително в рамките на един ден, при структура на сделките, позволяваща да не бъде начислен ДДС.Според Господинов затварянето на подобна възможност е положителна стъпка, но пазарът вероятно бързо ще намери нови модели на работа.Ескроу сметки като защита при покупка на жилищеКато по-структурна промяна експертът предлага въвеждането на доверителни, или ескроу, сметки при сделките с недвижими имоти.При този модел средствата на купувача се държат от независима страна и се освобождават към продавача при изпълнение на предварително определени условия.Подобен механизъм може да увеличи прозрачността и сигурността при сделките, особено при покупка на жилища в процес на строителство.Темата е особено важна при сделки, при които купувачите плащат значителни суми преди окончателното завършване и прехвърляне на имота.Данъкът върху банките също може да стигне до имотния пазарВ пакета за 2027 г. се обсъжда и 33% данък върху свръхпечалбите на банките, генерирани през годината.Господинов предупреждава, че подобна мярка може да има отражение върху банковия сектор, който е основен източник на финансиране както за строителните компании, така и за купувачите на жилища.Той посочва, че според наблюденията му бизнес кредитите в България в момента се предлагат при лихви приблизително 3,5–4%, а ипотечните – около 2,5%.Ако цената или достъпността на банковото финансиране се променят, ефектът може да бъде усетен и от строителния сектор, и от домакинствата.Пазарът може да бъде повлиян повече от структурата, отколкото от размера на данъцитеПредложенията за 2027 г. поставят няколко различни проблема на масата едновременно – данъчни оценки, необитаеми жилища, недекларирани наеми, ДДС при новото строителство и сигурността на имотните сделки.За жилищния пазар обаче ефектът от отделните мерки вероятно ще бъде различен.Общото увеличение на данъка върху собствеността може да повиши разходите за всички притежатели на имоти, без непременно да увеличи предлагането.Целенасоченото облагане на продължително необитаемите жилища би имало друга логика – да създаде икономически стимул имотът да бъде използван, отдаден или продаден.А въвеждането на ескроу сметки би засегнало друга слабост на пазара – сигурността и прозрачността при самото извършване на сделките.Дали подобни предложения ще се превърнат в реални законодателни промени предстои да стане ясно. Но дискусията показва, че след години на силен ръст на цените вниманието постепенно се насочва не само към строителството на нови жилища, а и към по-ефективното използване на вече съществуващия жилищен фонд.Източник: Bloomberg TV Bulgaria