Китайските власти започват да адресират дългогодишен проблем на пазара на бизнес имоти – намаляващия остатъчен срок на правата за използване на земята под офис сгради, търговски центрове и индустриални имоти.
Проблемът вече влияе върху инвестиционните сделки, банковото финансиране и оценките на активите.
По данни, цитирани от Bloomberg, нежилищни имоти на стойност над 1 трилион юана, или приблизително 148 млрд. долара, се намират върху терени, по чиито договори остават 20 години или по-малко.
Защо собствеността върху земята е толкова важна
Особеността на китайския модел е, че почти всички градски терени са държавна собственост.
Инвеститорите не придобиват земята безсрочно, а получават право да я използват за определен период.
Сроковете традиционно са:
40 години за терени за търговски центрове;
50 години за индустриални и офис имоти;
70 години за жилищни имоти.
Именно наближаването на края на тези срокове започва да създава сериозна несигурност.
Дълго време липсваше достатъчно ясна процедура кога, при какви условия и срещу каква цена правата могат да бъдат удължени.
20 години до края вече могат да бъдат проблем
На пръв поглед 20 години изглеждат дълъг период.
За институционалните инвеститори обаче това може да бъде критичен праг.
Според консултантски компании някои застрахователни дружества и строителни компании предпочитат да инвестират само в активи, при които оставащият срок на правото върху терена е над 20 години.
Банките също могат да бъдат по-предпазливи.
При имоти с оставащи под десет години до изтичането на правото за използване на терена финансирането и рефинансирането могат да станат значително по-трудни.
Това директно се отразява върху стойността на актива.
Купувачът вече калкулира регулаторния риск
Когато няма яснота какво ще се случи със земята след изтичането на срока, потенциалният инвеститор започва да калкулира риска в предложената цена.
Резултатът е по-ниска оценка.
Това вече затруднява продажбата на някои големи активи.
Според информацията в анализа строителни компании като Parkview Group и New World Development са срещнали трудности при продажбата на определени имоти именно заради несигурността около оставащия срок за използване на земята.
Проблемът идва в момент, когато китайският имотен сектор вече е под значителен натиск.
В някои големи градове стойността на офисите е намаляла с над 40% спрямо пиковите равнища, а строителни компании са спрели плащания по задължения за приблизително 130 млрд. долара.
Шанхай и Гуанджоу започват да въвеждат правила
Властите в Китай постепенно започват да реагират.
Шанхай публикува указания за удължаване на правата за използване на терени, а Гуанджоу предприе подобна стъпка по-рано през годината.
Целта е инвеститорите да получат по-голяма предвидимост за условията и цената на удължаването.
Предложеният модел предвижда плащания, определяни спрямо референтна стойност на самата земя, без в нея да се включва стойността на изградената върху нея офис или търговска сграда.
Това може да направи удължаването относително по-достъпно спрямо общата стойност на проекта.
Националното решение все още липсва
Въпреки първите местни правила проблемът не е окончателно решен.
Инвеститорите все още нямат единна национална рамка.
Не са напълно ясни и критериите кога собственик може да поиска удължаване години преди изтичането на срока.
На места могат да бъдат изисквани инвестиционни планове или ангажименти за бъдещо развитие на актива, което оставя значителна свобода на местните администрации.
Затова очакванията са в крайна сметка Пекин да трябва да въведе общи правила за цялата страна.
Големият бизнес урок: стойността на актива не е само в самия актив
Случаят с Китай е добър пример за нещо, което често остава на заден план при инвестиционните решения.
Един офис, логистичен център или търговски комплекс може да има отлична локация, стабилни наематели и добър паричен поток.
Но ако има правна или регулаторна несигурност около земята, разрешителните или бъдещото използване на актива, тази несигурност започва да се превръща в директна финансова отстъпка.
Купувачът я калкулира в цената.
Банката – в условията за кредитиране.
Инвеститорът – в очакваната доходност.
Именно затова предвидимата регулаторна среда не е само административен въпрос. Тя е част от стойността на всеки инвестиционен актив.
Източник: Investor.bg